Avkastningen på allt (och svensk bostadsmarknad) - Handelsbanken Börsrum

Avkastningen på allt (och svensk bostadsmarknad)

Mats Nyman

The Rate of Return on Everything. Ja, så heter faktiskt en ny forskningsrapport som redovisar avkastningen på ränteplaceringar, aktier och bostadshus från 1870 till 2015, för 16 olika länder. Sedan tidigare har det funnits studier över avkastningen på ränteplaceringar och aktier över lång tid i olika länder. Men det här är första gången som man även tar med utvecklingen på bostadshus, och jämför med de andra tillgångsslagen. Vad kan vi då lära oss, i synnerhet med tanke på den starka utvecklingen för svenska bostadspriser de senaste åren?

För hela den period man studerat har svenska aktier gett en real avkastning (utöver inflation) på 7,98 procent, och bostäder 8,30 procent. Bostäder slår alltså aktier som placering. Sedan 1980 är dock förhållandet det motsatta: Svenska aktier har gett 15,74 procent per år (näst högst av de länder som studerats, efter Finland) och bostäder 9,00 procent per år.

Klart bättre än statsskuldväxlar som gett 1,51 procent per år sedan 1980. Riskfyllda tillgångar slår även obligationer, som gett 6,59 procent under samma period, tack vare fallande räntor.

Är alltså bostäder en lika bra placering som aktier? Svaret på den frågan är både ja och nej. I avkastningssiffrorna för bostäder räknar forskarna med värdet av att bo, vilket uppskattas till 7,2 procent av bostadens värde per år (i genomsnitt; de senaste åren ligger siffran närmare 3 procent). Drar man bort den siffran från de 8,3 procenten ovan blir värdeökningen cirka 1 procent per år realt. Inget vidare, och faktiskt lägre än avkastningen både på statsskuldväxlar och statsobligationer. (Forskarna räknar också med kostnader för underhåll, som alla husägare vet inte är att leka med).

På motsvarande sätt ingår utdelningar i avkastningen på aktier ovan. Dessa har i genomsnitt bidragit med 4,12 procent per år till aktiers avkastning, alltså nästan exakt hälften av aktiers reala avkastning.

Är det rimligt att räkna med värdet av att bo i avkastningen på bostäder? Ja, det tycker jag. Om man placerar i aktier men bränner utdelningarna går man miste om en stor del av avkastningen. På samma sätt är det med bostäder. De allra flesta köper (köpte?) sin bostad med tanke på att bo där, inte med tanke på att tjäna pengar. Och hyr man ut sin bostad får man ofta bra betalt.

Att bostäder blivit en bra affär de senaste 20 åren är en annan historia. Men siffrorna i rapporten bekräftar att det stora värdet av bostäder är att bo i dem, inte att de stiger i värde över tiden. Dessutom skyddar de – på lång sikt – mot inflation. Men därutöver ger de ingen särskild avkastning.

Den begränsade reala prisuppgången för svenska bostäder är ingenting som avviker från det internationella mönstret. I genomsnitt, i alla länder, har huspriserna stigit med 5,25 procent per år. Men samtidigt har inflationen i genomsnitt varit 4 procent per år, alltså blir uppgången efter inflation bara drygt 1 procent per år. Sedan 1950 är den genomsnittliga reala prisökningen lite högre, 2 procent per år.

Faktum är att utvecklingen i Sverige sedan 1980 inte avviker speciellt från detta mönster. Huspriserna har i genomsnitt stigit med 5,7 procent per år före inflation, men bara 2,2 procent efter. Svenska huspriser föll i reala termer både under 1980-talskrisen och under 1990-talskrisen. Först år 2001 var de tillbaka på samma reala nivå som år 1980.

Vad blir då slutsatsen? Att bostäder kan vara en bra placering på lång sikt – om man inkluderar nyttan av att bo, eller hyr ut. Men man ska inte räkna med att bostadspriserna stiger i all oändlighet. Och glöm inte att återinvestera aktieutdelningarna!

Källa: The Rate of Return on Everything, 1870-2015, Oscar Jordà m fl, Federal Reserve Bank of San Fransisco Working Paper 2017:25.

Kommentarer (1)

  • Lite äpplen och päron blir dert, eller tänker jag fel? Bostadsprisindex gäller ju obelånade bostäder. Aktier har ju ofta en finansiell hävstång. Dessutom, borde man inte lägga till värdet av att bo till prisutvecklingen för att få den årliga totalavkastningen, istället för att dra av den?

Ogiltig e-postadress

Läs fler inlägg på Börsflödet